【住宅ローン解説】注文住宅に使えるつなぎ融資を解説

注文住宅は、自分の好みや生活スタイルに合う住まいを叶えられるため、マンションより戸建てがよいと思う方もよいでしょう。

しかし、自分の気に入った土地を見つけたり、理想を実現できるメーカーを探したりする必要もあり、なかなか大変な作業です。 
出来上がったマンションを購入する場合と異なり、注文住宅の場合、土地代や建築代金などの支払いも早い段階で始まるため、資金を調達できるよう準備を整えておかなければなりません。 

そんな注文住宅特有の事情を考慮し、住宅ローン以外に必要になってくるローンが「つなぎ融資」です。 

家を建てたいと考えている方なら一度は耳にしたことがあるかもしれません。 
そこで今回は、注文住宅におけるローンの組み方や、「つなぎ融資」の目的についてまとめました。 

注文住宅を購入する一連の手続きを解説しながら、つなぎ融資の必要性なども併せて紹介します。 
注文住宅の購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。 

注文住宅のつなぎ融資など
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注文住宅でローンを組むための手続きと流れ 

まずは、注文住宅を購入するまでの流れをみていきましょう。土地探しから建物の引き渡しまではおよそ1年～1年半が目安です。 

1. 土地探し・申し込み
2. 建築会社の検討・見積もり依頼
3. 住宅ローンの事前審査申し込み
4. 土地の契約・手付金支払い
5. 建築会社の決定・建築プラン作成
6. 土地の引き渡し・土地代の残額支払い
7. 住宅ローンの本審査申し込み
8. 建築スタート・着工金の支払い
9. 建築会社に中間金の支払い
10. 住宅完成・引き渡し
11. 住宅ローン融資の実行
12. 建築費用の残額支払い 

一連の流れで注目したいのは、土地代や建築費用の支払いが、住宅の引き渡しまでに複数回行われている点です。 
しかし、基本的に住宅ローンの融資が行われるのは、建物が完成し、施主に引き渡しが行われるタイミングです。 

つまり、土地を購入する時や、途中の建築費用の支払いを行う段階では、多くの金融機関から融資を受けることができません。 

例として、注文住宅を購入するにあたり、土地代3,500万円、建築費用2,500万円の合計6,000万円を住宅ローンで借り入れるとしましょう。 
このうち、土地代の3,500万円と、建築費用1,500万円（着工金と中間金合わせて60％とした場合）が必要になるとすると、これらは引き渡しよりも前に支払うことになりますね。 

つまり、住宅ローンの融資実行を待って、これらの支払いを行うことはできないのです。 
しかし、一般的な家庭で、あらかじめ自己資金として5,000万円を用意し、住宅を購入されるというのは滅多にありません。 

自己資金がない場合、注文住宅は諦めなければならないのかというと、そうではありません。 
ここで活用できるのが「つなぎ融資」です。次項ではつなぎ融資の仕組みなどについて詳述します。 

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注文住宅のつなぎ融資とは 

「つなぎ融資」は、先述したような建物完成前の複数回の支払いのために組むローンのことです。 
つなぎ融資を活用すれば、自己資金が少ない方でも注文住宅を建てられます。 

住宅ローンによっては、家を建てることを前提に、土地を担保にとりローンの先行融資を受けられます。 この場合は、建築費用の支払いにのみ利用します。 

一般的には、住宅ローンと同一の金融機関で融資を受けます。 ただし、扱っていないところも多くありますので、融資を希望する金融機関に取り扱いがあるかどうか、あらかじめ確認しておきましょう。 

つなぎ融資の実行例 

では、先ほどの例を用いてつなぎ融資の流れをみていきましょう。 

土地代3,500万円のうち、手付金の500万円は自己資金（貯金）で支払うこととします。 

土地の残額3,000万円と、建築の着工金750万円、中間金750万円の合計2,700万円は手元にないので、ここで住宅ローンに先立って別のローンを組み、融資を受けます。 

これが「つなぎ融資」で、手元に資金がなくても土地や着工金を支払うことができます。 
この5,700万円は、建物完成後の住宅ローン6,000万円から立て替えて返済されます。 

結果として、借り入れ総額は6,000万円で変わらないのですが、つなぎ融資は住宅ローンとは別に扱われます。 
建物完成までの短い期間ですが、一時的に2つのローンを組む状態になることがあります。 

つなぎ融資のデメリット 

一般的な住宅ローンは、土地を担保にとって融資が行われますから、金利も低めです。 
しかし、土地代の支払いそのものにつなぎ融資を充てると、担保できるものがありません。いわゆる無担保ローンとなるため、どうしても金利は高くなってしまいます。 

金融機関にもよりますが、約2～4％に金利を設定していることが多いでしょう。
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また、新たなローンとして融資を受けることになりますので、手数料なども住宅ローンとは別に必要です。 

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注文住宅のつなぎ融資は不要か 

住宅ローンによっては、分割融資ができる商品もあります。 

つなぎ融資と同じように、支払いが必要になったタイミングで融資を受けられるため、つなぎ融資は不要ではないかという議論がしばしばあります。 つなぎ融資と異なるところとしては、土地を担保にするため、住宅ローンと同じ金利で借り入れられることです。 

注意点としては、土地、建物の抵当権の設定費用と登記費用がそれぞれ別でかかります。 

また、分割回数の上限が定められている場合もありますので、どのタイミングで支払いが必要になるかを確認しておく必要があります。 

分割融資を受けられたとしても、土地の担保価値によっては、希望通りの額を借り入れることができない可能性があります。 また、希望額の融資を受けられたとしても、住宅ローン金利が高くなってしまうこともあるでしょう。 

こういった場合は、つなぎ融資を利用したほうが良いかもしれません。 

反対に、親から譲り受けたなどの理由で既に土地を持っている方、自己資金が多い方などは分割融資を利用しても問題ないでしょう。 

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注文住宅を建てる際に用意すべき資金を解説 

今回の記事ではローンを組む手続きと流れについて解説しました。
また注文住宅では実際に何にどのぐらいの予算が必要なのでしょうか。

下の記事では注文住宅を建てる際に用意すべき資金を解説について詳しく解説しているのでぜひ参考にしてください。

実際何にいくらかかる？注文住宅を建てる際に用意すべき資金を解説

注文住宅を建てるならつなぎ融資の検討を 

いかがでしたでしょうか。 注文住宅を購入するまでの流れや、お金の動きについて詳しく紹介しました。 つなぎ融資を活用することで、自己資金を多く用意するのが難しいという方でも、注文住宅の夢を叶えることができます。 

東京で注文住宅をお考えの方は、ぜひお気軽に東京組までご相談ください。